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柬埔寨炒房3年翻5倍,中国人盖房卖给中国人

时间:2019/1/24 10:04:00

对大多数人来说,柬埔寨这个东南亚小国遥远而陌生。很多人没想到的是,中国炒房团竟然也杀到了这里:他们带着大笔资金,和国内炒房的经验,在这里炒房炒地。“富贵险中求”,豪赌中,或血本无归,或大赚一笔。

2月的柬埔寨首都金边,气温炎热,市区一家张灯结彩的售楼处,当地的售楼小姐正在用流利的中文向中国购房团灌输柬埔寨的“光明钱景”:

“柬埔寨是美元资产国、无外汇管制、博彩业合法,开放的政策比香港和澳门加起来还要好……”

这几乎是现在金边任何一个楼盘的必备台词,面对不同的中国看房客,重复相同的“利好”。

得益于近几年柬埔寨国内的“改革开放”和全球加工制造业的产业转移,柬国经济连续多年保持7%以上的增速,越来越多的中国企业和投资客将目光从美、加、澳、泰等国转向柬埔寨,有的买房,有的则直接买地。随着资金的聚集,这里物价翻飞,房价和地价也直线上涨。

一年前,在一家中国企业上班的柬埔寨西哈努克港人李文博被派往金边工作,当时西港几乎没有高楼,很多地方还是空地,一年以后,他被安排回西港上班,家乡的变化让他也陌生起来——整个城市就像一个大工地,几十栋高楼拔地而起,公路上经常堵车,水电也不够用……

西哈努克港,简称西港,位于柬埔寨西南海岸,面积868平方公里,本地人口约22万人,距柬埔寨首都金边约240公里,是柬最大的海港,是仅次于金边的柬第二大城市,还是全柬唯一的经济特区和免税港,其地位类似于1990年代中国的“深圳”或是“海南”。

据柬国土规划和建设部的数据,2000-2017年,外资企业在柬开发的房地产项目共有287个,总投资额42.97亿美元。其中,中资企业拥有110个项目,总投资16.56亿美元,占比均接近四成,中资已是柬埔寨房地产的最大投资方。

在各方资金的推动下,西港带装修的高层住宅每平方米售价要1.3万-1.9万元(如无特殊说明,文中货币单位均为人民币元),金边的房价则高达1.5万-2.5万元/平方米,均比3年前翻了至少1倍。

金边和西港的土地价格也不断被推高。例如,西港独立海滩附近的土地,两年前为二三百万元一亩,如今已经涨到1200万元左右。金边和西港各热门区域的地价普遍上涨了四到五倍,有的涨幅高达十倍有余。

而当地人的平均月收入只有1000多元,被炒成“天价”的房屋和土地目前主要是在中国投资客之间“内循环”,高房价和高物价已经引发了本地人对外资的反感,甚至出现了针对中国人的排外暴力事件。

就连一些专门在西港炒房、炒地的中国商人也大呼,“涨得让人受不了!”

不断被推高的房价

近两年,来自中国的房地产“考察团”频繁造访金边,这些投资客们每人交给主办方5000-10000元不等的押金,整个行程既可以观光旅游,也可以购房、买地。如果最后成交,这笔押金会如数退还,如果没有,就充作旅费。

这些大陆投资客行走在金边市区,仿佛置身于中国的三四线城市,路边服装店售卖的衣服几乎都是1990年代中国的款式,宽敞些的道路仅有双向四车道,小汽车、摩托车、电动车挤成一团。西港的街头更是让人有时空错乱的感觉,沙县小吃、外卖广告、中国会所等各色中文招牌随处可见。

柬埔寨这个命运多舛的国度,近现代以来,内外战乱纷争时有发生,其国内经济尤其是房地产市场也是起起落落。直到近十年来,柬埔寨的国内局势才趋于平稳。

2010年,柬埔寨内阁会议通过了《外国人私有房屋所有权法》草案,允许外国人在柬购买公寓二层以上(不包括底层土地所有权)的房产。该法令实施后,刺激了国内疲弱的房地产市场。金边的本地人口也增长到近300万人,城区面积由原来的300多平方公里扩大到700多平方公里。

十多年来,最初是韩国人前往金边从事房地产开发,后来是中国台湾人的定向开发,他们中的很多人在柬埔寨都获得了丰厚的收益。近年来,大量中国人涌入,并按照中国人的审美观念建造了不少房屋。

广州本地上市公司粤泰集团是较早进入柬埔寨的房地产开发商,自2011年就开始布局。据媒体报道,粤泰在柬取得若干标志性建设项目,其中有East One和East View两个城市综合体项目、East Commercial商业广场中心。

2014年,内地的太子地产集团总裁李敏第一次到柬埔寨时,给他的印象是兵荒马乱、贫穷落后,后来他得到了一些1950年代的金边老照片,发现当时的城市非常漂亮,路上到处都是自行车和小汽车,曾被誉为“超越东南亚,超越中国”的“东方小巴黎”名不虚传,这才让李敏等人坚定前往柬埔寨发展。

2015年,金边市中心地段的公寓平均价格是每平方米8000-13000元,如今繁华地段的公寓平均价格已上涨至每平方米26000元。

很多投资客难以置信的是,经济不发达的金边、西港一套50平方米的一室一厅的公寓,月租金高达700美金,折算成人民币约5000元,已经接近北京、上海的房租。

这部分源于,在柬埔寨的外国人买房比例不高,为出租公寓提供了稳定的客源。不过,金边、西港的公寓也存在空置现象,例如,金边核心区奥林匹克的一栋28层高层公寓楼,交付使用已经一年多,但入住率还不到50%。

“我最大的理想是在万景岗买一套房子。”李文辉楞了一下,立即补充——“这仅仅是理想状态。”金边本地人李文辉是中国云南大学的博士,目前在一家金边的中国公司工作,每月工资大约1000美元。

万景岗处于金边的黄金地段,不仅集中了豪宅、公寓和商业楼,还汇集了当地官员、商政名流、外国人等。这里的房价最贵的已经达到每平方米32000元,一套排屋需要1000多万元。李文辉这样的本地白领,不吃不喝100多年才能买得起一套万景岗的房子。

然而,中国买家却不断前往购买。据媒体报道,2018年10月,仅是从深圳、香港飞至金边的看房团就有10个,参加三天两夜的考察旅游。

世界银行所发布的报告称,柬埔寨20年来经济年均增长率达7.7%,经济增速排名世界第六,且自2011年以来连续5年GDP同比增长达到7%左右。

柬埔寨房市从2012年起快速攀升,几乎每年都有10%-20%的增长,尤其是首都金边的房地产发展很快,房价一路飙升。

房价是否虚高?

作为东盟十国之一,柬埔寨享受28个欧美国家给予的“普惠制”(GSP)待遇,无外汇管制,导致形形色色的资金不断流向柬埔寨,这也是房地产领域的一个利好。

无论是售楼的销售人员,还是地产商的各种推广文章,无不列出金边投资的各种优势:公寓的供给远小于需求、高回报率、投资价值高、购房投资成本低,等等。

现在的金边和西港外资或是外国人为购房为主力军,在金边的外来人口有30万人,其中常住的有6万人。

一座座高楼在金边拔地而起,2017年金边共有3500余套高级公寓入市,2018年大约有16000套高级公寓建设完工。

“柬埔寨人的平均年龄28岁。”这是基本上是每一个售楼人员的说辞,目的是为了告诉买家,柬埔寨还有大量的人口红利,年轻人消费充满活力。

这一点,凡是到过柬埔寨的人都不陌生。在很多大街小巷里,你会看到成群结队的年轻人,坐在地上吃烧烤,打开手机音乐闻歌起舞。

当地的售楼小姐(先生)称,2015-2030年,柬埔寨城市至少需要80万套住宅,即每年住宅的需求量超过5万套,城镇化发展直接带动了房地产业需求的增长。

对此,也有人持有不同意见。在金边居住17年的柬埔寨中华文化交流协会会长李成建告诉《凤凰周刊》,“柬埔寨本地人,不太喜欢买公寓。而且作为小乘佛教国家,大量年轻人从小就到寺庙出家,其实购买力非常弱。

2016年柬埔寨官方对外宣布,人均年收入上升到1300美金,但是还处于一个中等偏下收入国家。而且柬埔寨的面积只有中国一个普通省份那么大,虽然经济发展速度不错,但是贫富差距非常大,全国一共1600万人,除了400万人生活在几个主要城市外,还有1200万人生活在贫困落后的农村。

一家地产公司的管理人员甚至用警告的口吻称,金边房子如果超过21000元/平方米就有一定风险。

中国人建房,中国人买

走进金边的很多公寓项目售楼部,室内大片的落地玻璃窗、晶莹剔透的吊灯和室外破烂的街道、低矮的排屋形成巨大的反差。在这里,中国的投资客不用担心语言障碍,各家售楼部都有会中文的销售员,专门负责介绍项目情况以及各种“利好”。

金边和西港大多数楼盘的楼书都有中文和本地高棉语的对照版本,而且一些项目的楼书,压根就没有一句高棉语,完全就是只锁定中国买家。

柬埔寨的土地实行私有化,其房屋属于永久产权。按照当地法律,外国人在柬埔寨最高可以租地50年,到期后可以再续一次,但总共不得超过100年。因此,很多中国开发商采取租地模式进行开发,其土地使用权最长为99年。

“对于经过红色高棉的当地人来说,很多人一夜之间无家可归。他们对土地有一种天然的眷恋,所以当地人要买公寓也是买带土地的一楼,而很少买二楼。”李成建还表示,“当地人不愿意买公寓的另外一个重要原因是,多年前一些人买了金边著名的‘金塔42层’,但是这个楼盘烂尾了10年,导致他们受到很大的打击。”

金塔42层,位于金边市莫尼旺大道和西哈努克大道的交叉口,楼高约200米,是一座集商业、办公和居住于一体的地标性摩天大厦。该项目最初由韩国勇武(YUNWOO)公司在2008年兴建,烂尾10年后,2018年由中国商人接盘,目前正进行外装饰。

在李成建看来,柬埔寨本地人不愿意买公寓的另外一个原因是,他们孩子比较多,平均一个家庭大概是要生4-6个小孩,所以买公寓根本不够住,很多在市区买不起大房子的本地人都在郊区买了排屋。

在金边城郊五六公里外的地方,一个以排屋为主打产品的PH小区,是一个上千亩的大盘,一栋二三百平方米的排屋,售价100多万元,入住率高于市区很多公寓。

柬埔寨的房地产市场基本形成了两个不同的阵营。一种是专门针对本地居民需求开发的排屋,外国人没有购房资格。另外一种是,其他国家的开发商建设的公寓,主要是卖给外国人。一名当地的中方业内人士介绍,中国开发商的楼盘,80%以上的房源都卖给了中国投资客,少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。

后一种开发模式和碧桂园在马来西亚的森林城市基本一致,需要通过联系国内的看房团购买消化。一家地产公司的外联负责人说,她最多的一天接待了国内7批客户,晚上还要去酒吧陪客户聊天。

目前,金边的二手房交易市场还不成熟,当地只有五六家中介公司。这意味着,投资客手里的上万套的公寓,未来由谁来接盘,将是一个难题。当地有关人士调侃说,“最后的可能是,外国人建好后卖给外国人,最后外国人又从外国人手里买,实现空中接龙。”

较之于中国,柬埔寨的房地产开发的确不够规范,土地的规划、施工的安全、资金的使用等,基本都处于自生自灭状态。

一位建筑商这样评价柬埔寨的房地产市场:“一个城市没有整体规划,相关地块也没有具体没有规划,谁的土地谁说了算,要怎么建就怎么建,所以导致一些项目容积率达到十几乃至二十。”

“在金边,开发商只要能拿到土地开发权,无论有没有钱直接开干,一边销售,一边筹钱,一边施工。”一位网友惊呼:去柬埔寨买房就是一场豪赌。

这种担忧不无道理:现在柬埔寨得烂尾楼屡见不鲜,发展顺利时,怎么投资都赚钱,但是一遇到经济转折点,降价是小事,最怕的就是开发商的楼盘建不起来。

中国投资客在柬埔寨买房还有一个难题——很难贷款。因为当地私人银行占很大比例,很多银行只有放贷的资质,并没有吸收储蓄的资格,其贷款利率高达6.8%-15%,而且很多贷款批不下来,所以买家只能采取分期付款的模式。

炒地皮:地价三年翻五倍

从金边到西港约240公里的路程,沿路大大小小有几十块土地出让的招牌。电话拨过去,很多都是夹着生硬普通话的中国人,这些土地很多都不是买家自己的,而仅仅是参与转手拿佣金。

整个柬埔寨,土地的倒卖已经成风。

梁原前几年在金边做售楼员,那时每月只有几千元的薪水,后来认识几个囤了很多土地的商人,便加盟参与倒卖土地。

“我一回到柬埔寨,就有很多中国大佬要求介绍土地。”一年下来,包括合作开发的部分,他成交了5块土地,价值上亿元。梁原打算,成立一家会所,给中国买家提供办厂或开发过程中的税费政策咨询、手续许可等一条龙服务。

金边市区湄公河对面,是一片荒凉的村庄,需要将汽车开到轮船上停稳,再摆渡过河。2018年,梁原花费100多万美元在河对岸买了几亩荒地。他指着地上一栋简陋的吊脚楼说,现在这块地的报价已经涨到200多万美元。梁原希望这块土地通过招商模式和别人合作建房,这样收益还会更高一些。“如果你能帮忙带老板来投资,佣金给你一半。”他对《凤凰周刊》记者说道。

梁原在讲述自己的炒地史时,不时露出喜悦的表情,“我买的很多土地,直接翻了几倍。”如今,他已经和当地一些商人联手,从事地产开发。

高额的利润还导致一些人铤而走险。据报道,当地一位叫安铂的官员2016年接受贿赂,非法售卖土地和伪造柬埔寨出生证明给中国人,最后两人均被逮捕。

西港作为柬埔寨经济特区,企业可以享受很多免税待遇,特区内正在运营的100多家工厂中,大部分都属于中国企业。去年各方在西港的13亿美元投资中,有11亿美元来自中国。

三年来,大量涌入西港的除了企业老板、还有酒店及赌场投资人,赌场员工,这座曾经不起眼的城市,仅仅相当于国内县城的规模,如今遍地均是五彩斑斓的赌场。

虽然柬埔寨法律禁止当地人参与赌博,但柬官方在2018年发布了52个赌场牌照,发牌总量已达到150个。目前,金边只有一家持牌赌场,西港到底有多少赌场,则流传着多个版本。一种说法是有30多家赌场已经开业,在建70多家,另一种说法是目前已有76家开业,还有说法是已经有99家拿到了牌照,未来会达到200家。

在柬埔寨从事博彩业有一个诙谐的词叫“种菠菜”,除了正规实体赌场外,还有一些网上赌博公司和没有牌照的赌博机构。一些在赌场上赚钱的人,在西港大兴土木,修建起二三十层的高楼。有人估计,在这里的中国人多达6万人。

知名地产中介公司21世纪不动产在西港的职员谢文邓介绍,2017年西港住房出租率开始慢慢增长,2018年大幅增长,目前西港房屋的出租价格涨了5-10倍,位置在市中心附近的租价更高。黄金地段的徐刁海滩地区和双狮圆盘路,已经没有可租赁的房子和土地。

42岁的西港人Svay Sovana是因为中资进入西港而喜出望外的那一类人。以前她把自己的三层小楼租给欧洲人,每个月收入1000美元。最近她把小楼改成了旅店,每个月能挣15000美元。

西港郊区一块4亩多的土地,现在要价为1900美元/平方米,折合人民币高达870万元/亩,另外一块临海的土地,只有公路通行,周边全是荒地,居然要价高达1400多万人民币/亩。知情人士表示,两年前这里的地价最多是600-1000美元/平方米,两年时间翻了三倍左右。

一位在地的地产人士称,西港涨幅最高的地块,三四年就涨了5-10倍。

在过去一年里,原来在这里经营多年的西方投资者,看到如同洪水般的中国赌博投资客,不得不将自己在西港多年的物业出售或出租给中国买家,并转移到周边的贡布或其他地区。这样一来,又拉升了西港周边的土地价格。

在多方资金的推动下,无论金边还是西港,核心区上千万元一亩的土地,已经高于中国很多强二线城市的地价。

一位业内人士告诉《凤凰周刊》,在大陆知名的房地产开发商中,雅居乐准备前往柬埔寨开发项目,但万科、碧桂园、恒大等前往考察后,都摇头离开了。

“上世纪90年代很多人在海南的北海、三亚炒批文、炒图纸,现在柬埔寨不同的是,很多商人都是带来资金来的。”一家地产公司负责人认为,柬埔寨未来很有一定的投资潜力。

但也有人认为,随着赌场牌照的限制和当地的管控,未来流入西港的人会不断减少,虚高的地价房价会慢慢恢复理性。而且,柬埔寨整体上并不缺少土地,地价以前很便宜,不少企业已经囤积了大量土地,但开发资金十分有限,正等待别人去投资套现。

(源自  凤凰weekly)

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